日昇雋語：

2010年2月份

～　2010年樓市預測　～

對於2010年樓市預測，展望整體樓價升幅會較09年放緩。踏入第三季有可能會因加息或熱錢流出作出5-8%調整，預期整體樓市全年升幅約10-15%，樓市看好原因如下：

1. 加息只對市場作出輕微影響 － 現時按揭利率為2厘，創出香港歷史以來新低，就算加息1厘、甚至2厘，利息仍處於極低水平，我九七年入行時供樓按揭利息為7厘，香港曾試過按揭利率高達18厘。
2. 97年金融風暴後，政府為拯救樓市而停止賣地，由98年至09年，可供出售土地降至有史以來新低。供應少，自然樓價升，世界每一種物質的價格往往取決於供求。
3. 中國人口13億，合資格投資移民人數佔全國總人口0.01%，即約130萬。香港投資移民配額每年為1000個，要1300年才可將上述數字全部消化。( 未計算中國人民財富每年以立體幾何倍數增長。 )
4. 有些分析員常道熱錢流出，有否想過熱錢流去那裡呢？以往全球富豪資金全部會集中放在美國投資，但雷曼事件後，超級大國的信任度受到挑戰，香港連續17年成為全球經濟自由度最高國家或地區，一個小小的城市嬴了第二位的澳洲，資金還可流去那裡呢？

2010年1月份

睇樓客不斷湧現各區二手市場，除帶動指標屋苑交投受惠持續高速增長外，樓價近日亦開始加速上揚。事實上，本月二手交投以高速增長，當中個別藍籌屋苑，半月已錄得逾百宗成交。
樓市不斷升溫，加上在新盤尚未登場之下，不少睇樓客更趁現時的空檔期四出睇樓，令近期的二手交投上揚，用家及投資者入市情緒愈見高漲，追貨意欲有增無減。
近週二手熱潮，整體貨源已耗用不少，加上發展商上週再次成功勾地後，反價、封盤情況開始增多，更令二手盤源從緊，預期二手交投增長，因此而放緩。

2009年12月份

杜拜出現金融危機；市場最初預期有可能會引發金融海嘯第二波。但結果在短短數天，被整個市場氣氛在政府的支持及市場反應的自然調節下平復下來。總括12月份樓市，沒有受傳統聖誕節及新年的氣氛影響，成交量比起11月不跌反升，成交價更有較微上調趨勢。新盤之銷情亦成為樓市轉趨活躍的催化劑。未來2010年樓市走勢，將會在農曆新年後作出重新定位。

2009年11月份

承十月份雋語、樓市只是略作調整，而不是拐點，主要基於以下幾個因素：
(一). 土地供應不足 – 過去兩年，每年都只是勾出一塊小得可憐的土地。雖有地鐵站上蓋物業與市區重建等地皮補充，但未來兩年樓宇供應仍比正常的少，在供不應求的情況下，樓價很難掉頭向下。
(二). 現時樓價遠遠未與負擔能力脫節 – 以中位入息水平的家庭去供一個上車盤計，供款只佔收入的三成多不到四成，比起97年佔家庭總入息之八成，仍處於一個相當合理的水平。
(三). 低息環境仍會持續 – 以中美兩國現時的情況來看，都極需要一個低息環境去支持經濟復甦。現是的按揭利率(2厘)為歷史新低。美國聯儲局亦宣佈低息環境會持續一段長時間。
(四). 棄現金持物業的心態強烈，因香港地產對大陸資金存在吸引力 – 由於主要大國都推行寬鬆的貨幣政策，人們都擔心貨幣會貶值，紛紛棄持現金，改持物業。而且經過多年的高速發展，大陸民間積累的資金多得驚人。大陸資金對香港物業有強烈的偏好，不斷由地下渠道滲入香港。在這種情況下，樓市只會偶然調整，難以掉頭回落。

2009年10月份

~ 樓市見高位、第四季會有調整~
未來第四季，樓市將進入調整期，我所說及的調整，是一種技術性的調整，並不是說樓市將會轉勢，以後會掉頭向下。業主如確切需要在未來三個月賣樓的話，不宜要價過高，否則不易賣得出。因為在調整期內，交投量會大褔萎縮，要價過高就輪不到你賣。因此，訂價不宜以過去一段時間裹的天價成交作標準。樓市只是略作調整，不是轉勢。因素將於11月份之日昇雋語為大家分享。

2009年9月份

上世紀八十年代至二千年間樓價狂升暴跌的慘痛經歷，負資產衍生的經濟負增長及通縮等不堪回首的經驗，近的如美國因零六年樓價從高位下跌，在火燒連環船效應下，造成的金融海嘯，市民仍記憶猶新，反映了樓市不但牽動民生安居樂業，更是藏富於民的重要工具，故政府在汲取經驗下，明白了若要經濟穩定，首要是穩住樓市。
踏入第四季，筆者相信樓市將會進入鞏固期，輕微之樓價波動幅會存在的，但整體樓市的方向預測，仍一定會穩步發展。因為香港經濟的命脈，樓市已擔當了一個比足輕重的重要角色。

2009年8月份

承接7月旺勢，八月份成交勢如破竹，樓價有如鴨子戈水，一步步的向上揚，熱錢的流入及雙低息的出現，更成為樓價上升的催化劑。以往當供樓利息處於低位時，往往存款利息會處於較高水平，作為平衡而得以對沖，但現在罕有地出現了雙低息環境，迫使現金需要急切地找出路。但樓價出現了近半年的急衝後，我相信第四季會開始喘定，甚至有機會進入拉鋸局面；樓市有機會進入鞏固期。

2009年7月份

承接6月旺勢，七月份不論成交量及成交價均屢創新高，市場有些聲音開始討論樓價能否超越97年高位。97年高峰期，供樓比率佔家庭入息達80%以上。但現時只維持在35%左右，存在很大的差別。再者現時供樓利息維持在2.1-2.25%歷史新低(比沙士期間還低)，比起97年高峰8厘多，存在很多差距。現時用家主導市場，比97年入市基礎更穩健、更實在、不是「抄家」賣給「抄家」，而是反映市場市場實質房屋需求。所以我斷言樓價必能超越97高位。

2009年6月份

踏入六月，樓市氣氛持續升溫。大額成交頻現之餘，中小型住宅成交量亦節節上升。在借貸及存款雙低息之環境因素之下，「磚頭」將成為下半年資金出路之必然首選。二手方面，現時業主與買家拉鋸的局面，尚未完全打破，還好最近公佈的一系列環境經濟數據，大部份均較市場預期為好，令部份買家開始肯追價入市。

2009年5月份

今個月初樓市氣氛轉淡，北角區二手成交亦見下挫。事實上，自上月一手大豐收，市場人士已預期今個月發展商推盤步伐將會略為放緩，但期間遇到疫症問題，直接影響二手成交表現，兩者相加，就將樓市放緩的情況放大起來。但隨著股市節節上升，美國銀行壓力測試公佈結果，消除不明朗因素，令到最近市場氣氛又一步步恢復。
但實際上，環球經濟仍危機重重，在這情況下，本地經濟及樓市基本因素，看來仍未有根本轉變，只因樓市經過去年底跌市，至近兩個月稍升，至今就步入了不泠不熱的情況，我相信下半年樓市將作撗行發展，樓價爆炸式上升的機會不大。

2009年4月份

由太古發展的北角港濤軒，由上月開始，發展商已發信予買家收樓，現時已布八成的買家收樓，而稍候時間，該盤將作重推；另外，日前物業約有三十餘宗放租個案，平均叫租由千四元 4月至今，已錄三宗租賃成交。其中一宗為中層C室，面積約一千三百二十七方呎，月租金為三萬五千元，平均呎租約二十六元。此外，目前亦有四十餘宗二手，平均叫價由九千元起，本公司有大量買賣及租賃匙盤，歡迎各街坊致電預約參觀。

2009年3月份

樓市今個月開始發力，近期出現一個較特別的現象，就是投資者入市步伐最先起動，以紅磡區一個重推新盤為列例，就吸引眾多抱著「可長可短」的投資買家(購入價即時放售，好價就摸出，若未到心目中價錢，就收樓出租)。
事實上，環球息口低企，這趨勢在中短期尚未見轉變跡象，令投資者入市成本大減，即使是購入連約盤，息口較高，但比對現時的租金收益，普遍仍錄得一至一厘半的淨收入，對抱持「磚頭」有價的投資者，已有相當的吸引力。

2009年2月份

衷心感謝各街坊的支持，很高興和大家分享「我們再度擴充了!」
各年來，世紀21日昇地產承蒙各街坊的不斷支持及鼓勵，於金融海嘯下增設分行，希望藉此增加協同效應，擴闊點線面。為各街坊提供更專業及多元化的地產代理服務。「專業堅持，全心全意」為您，我們一定做到!

2009年1月份

樓市從谷底反彈，承接新盤熱賣，整體物業交投持續穩定增長。綜合土地註冊處數據所得，一月上半月全港共錄三千一百四十五宗樓宇買賣登記，校十二月同期的二千一百八十六宗大幅飆升四成四，再加上銀行適度放寬接揭信貸，貴重物業市場成交比重增加，促使大市成交總值增加兩成五至約九十九億元。
對於2009年樓市之展望，我相信全年走勢將會在平穩中帶波幅。如受不利好之消息衝擊如裁員、減薪或企業倒閉等，樓價會出現壓力。但如利好消息出現，如政府注資銀行體系，出資扶助中小企等...都有助於穩定樓價或令市場借勢反彈。

2008年12月份

回顧2008年，樓市表現可算稍為遜色,無論新盤推售及二手成交量，均處於低水平。當中與經濟氣氛逆轉有莫大關係。不過，銀行擔當的角色，亦相當重要。自九月中起，銀行收緊銀根，審批樓按的態度謹慎，特別在估價方面往往出現估價不足的情況，結果嚇怕了不少買家，令樓市靜上加靜。 不過，隨著金管局不斷注資及要求銀行放寬銀根，不能一刀切拒買家於門外，逐步令樓市恢復正常成交水平，反過來有助穩定樓價，造成一個良性循環，至近期銀行估價一般已非常接近成交價。其實，銀行是經濟體系的血管，其一舉一動均牽引著整體金融活動，其中樓市與銀行借貸活動更息息相關。

2008年10月份

金融海嘯令全球投資市場氣氛出現急促易轉，本港樓市首當其衝，筆者從事地產代理十餘年，經歷過沙士、金融風暴、911事件等跌市。 但從未經歷過如此急促的樓市調整。在短短四個月，跌幅竟近三成，現在市場彌漫著悲觀情緒，多數客人覺得樓價仍有下調空間。不敢 貿然入市。但相反有一些有計畫的買家已四出看樓，作出部署；因為升得急，跌得急。相反跌得越急，升得亦越快。群眾往往希望抱著 搵快錢的心態，希望不勞而獲，成為一等一的機會主義者，但「機會只留給有準備的人」，當轉角市出現時，入市速度是能得到財富 多少的重要關鍵。

2008年9月份

9月份環球經濟急劇變化，「雷曼事件」令港股單日急挫超過千六點，令市場投資氣氛瀰漫著悲觀情緒。影響所及，令不少原先打算拍板入市的買家即時叫停。以週六、日為例，睇樓量雖可保持，但客人多以觀望為主流，沒有與業主議價。就算客人願意出價，還價往往最少5%，甚至超過一成不等，以致城市、和富為例主要屋苑出現「零成交」，有部份業主不願低價沽出單位，寧願轉賣為租，租盤供應霎時增加，以致租金出現下調壓力。如租金下調，會對樓價造成壓力，因為租金回報是現時承托樓市中其一之重要基石，我相信樓價最快於第四季才能完成整個調整期。

2008年8月份

於8月份，各屋苑之成交量與成交價出現明顯下滑跡象，個別藍籌屋苑、如和富中心、海峯園、丹拿花園更出現「零」成交局面，主要原因是因為買家還價與業主心目中成交價尚有一段距離。我相信，如成交量仍處於一個低位較長之時間，樓價會出現結構壓力性調整，短時間下滑速度可能達至一成、甚至成半。最近有一個現象，成交之單位，成交價與叫價出現接近一成之差幅，但這情況並不嚴重，但是不嚴重反而是代表一個開始、一個啟示，如環球經濟氣候氣氛不能改善，我相信，樓市向下之勢必確立。

2008年7月份

基本因而強，明年氣氛料改善
現時市場氣氛差，都是因為怕美國經濟哀退，又怕美國通脹惡化會令息口大幅上升。但我相信美國息口08年雨半年會大致平穩。明年上半年美國進入加息期息口可能輕微上升。屆時不明朗因素可望消除，樓市成交量將回升。我預期，在明年第一季之前，本地樓市都難以出現類似去年9月後大升市的盛況，但預期美國息口在明年向上調升而幅度又不大，將可消除市場上的不明朗因素利好樓市氣氛發展。當然，股市上落的穩定性亦是一個很重要的因素。

2008年6月份

樓價經過07年第3 季及08年初之急升後，似乎有輕微回落之現象。通常最易反映出來的就是由成交量開始，6 月份成交量比起五月份平均下跑約25%。由以往的經驗做總結，樓市調頭向下之勢頭，磪立了調整是無可避免，但我預測只是在升勢中的正常調整預測幅度約5-8%。低息環境持續攀升，97年與08年之國民生產總值(GDP) 之差別，新盤落成量之新低，這利好樓市之基礎依然是存在的。

2008年5月份

市場蘊釀美國踏入加息周期。我相信未來加息是事在必行的。現在銀行實質按揭利率為兩厘半，銀行由樓宇借貸衍生出來之利潤幾乎等於零。通常每每香港加息，對樓價必會做成一定的壓力。但實質上供款的壓力遠遠低於心理的壓力；以一個300萬之單位為例，買家付出了3 成首期，做成按揭(借210萬) ，分23年攤還，月供為$9422。銀行通常每次加息之幅度為1/4厘，現假設銀行連續加息4次：(即3 厘半) ，月供為$10514；供款只是$1092元。還記得97年銀行賣貨按揭利率為8厘至9厘。和現在的息，付擔真是差天共地呢！

2008年4月份

衷心感激！承蒙各街坊的不斷支持，很高興希望和大家分享。我們再度擴充了！分店位於北角和富道和富中心對面。公司已成立了接近三年的時間，區內市場佔有率在短短時間得以錄得數倍增長，實有賴旗下各物業代理同事之努力及各人對專業之執著。當然各街坊的支持、鼓勵及讚賞是推動世紀21日昇地產不斷要求進步的原動力。我們的信念是希望為您們覓得一個理想的家，並且希望日昇的服務質素可令您感到與別不同。公司15人的團隊一定全力以赴，努力不懈，虛心學習，做到最好。實踐「專業堅持，全心全意」。

2008年3月份

三月份成交量急刻下降，樓價上升的軌跡遇上一定阻力。至三月下旬，我發覺樓價比農曆新年前有接近兩成的折讓。以富澤花園一個七百餘呎同質素的單位為例：農曆年前起碼要520-530萬，現在剛成交的單位成交價為440萬。升得越快，跌得越快，這是市場定律，其實現在樓市不是進入熊市，只是在大升幅中作出合理調整罷了。現在的買家不像以往97年，瘋狂且盲目追價。經過97年之泡沬教訓，一切變得理智及冷靜了。對未來樓市看法「我看升」。只要供樓依然比租樓便宜，樓市肯定仍有再上升空間。當全世界人看升的時候，覺得今天買明天賺的時候，就是放樓的時候。現在仍然有很多人看不好樓市。希望趁調整期撈低的客人四月是出擊的時候了。

2008年2月份

二月份是地產的傳統淡季，二手成交量顯著下降約30%; 除了因為農曆新年之影響外，業主叫價過高亦是其一原因。回憶起97年高峰期，現在的買家已較理智和審慎了，不會盲目的追價，其實這是一個健康的現象。97年是「炒家接炒家貨」的市場，沒有真正的用家。樓市基礎非常脆弱，但現在情況大大不同，入市的大部份為用家，長線投資者或租客。

其實樓價升跌，我想可以這樣說: 息口、經濟環境是樓市的支柱，供求的樓市的基石。

2008年1月份

美國聯儲局減息3/4厘；在本人記憶裡，是入行十多年以來減幅最大一次。減息威力，令各區二手樓價頻頻創出新高成交。或者讀者會問：「現在的樓價是否過高、現在仍是否入市的時刻？」

筆者以一個位於北角500呎之健威花園為例，現在樓價約2,405元，首期三成，借銀行7成，分30年清還，利息為3厘，月供約$7,082元。但如果不買選擇租，入場租金起碼要HK$10,000元。「供平過租」的現象顯然易見。97年高峰期泡沫爆破，擁有一個同區單位，供樓比租樓貴出起碼超過五成，即是說供樓要HK$15,000元，但租金只是需要10,000元。筆者不是神仙，亦不是先知。但我覺得只要還是持續出現「供平過租」的現象，樓市依然會繼續健康發展。我想現在仍有三至四成的人看淡樓市，所以現仍是入市的時刻；但當所有人都看好樓市，這就是沽貨的時機了。

2007年12月份

八大因素利樓市場
今年樓市正式重拾升軌，市場上頻現利好消息，令各路買家齊齊入市。

八大利好因素如下：
1 通脹加劇，香港踏入負利率年代表
2 美國踏入減息周期間，本地銀行亦會隨之調低按揭息率。
3 政府宣佈減低二百萬以上之物業印花稅
4 北水南調，國內龐大資金注資本港
5 外資基金大手掃貨
6 香港仔惠福道地皮以高價售出
7 山頂倚巒洋房每呎突破四萬元
8 成交劇增，啟動樓市換樓鍊交應等....

最近有一些朋友問本人一個問題：「樓市現在是否過高？市況是否過高或過熱？」本人暫目不談，但一點筆者不能理解為什麼有人接受97年高?期由十元跌至兩元之事實，但不能接受由兩元升至六元之事實呢？

2007年11月份

如上月份預測，大牛市來臨了。本月成交量承接上月旺勢，持續增長。呎價亦屢創新高，銀行減息的威力在本月充份反映出來。在市場上，各區缺盤的情況嚴重。在市場缺貨的情況下，買家可以在注意力轉投至一些連租約的單位：如細心發現往往能在內裡「尋寶」。
承蒙各街坊的不斷支持，北角和富中心分行將12月份正式開始投入服務。藉此衷心感謝各員工之努力及對公司的付出。更衷心多謝各街坊，客戶對日昇的不斷支持，公司必定竭盡所能，比別人更努力，令客戶深深感受到我們的服務質素可令您感到與別不同。

2007年10月份

賣地成績理想，馬鞍山地皮以逾$8000一呎成交，刺激各區成交急升。10 月份在樓市而言，可以說是一個大豐收的日子，不單只成交量創新高，就連成交價也隨之拾級而上。一些優質的單位，往往以「天價」成交，這不是反映了買家的實力，而是反映了買家對樓市前景的信心。
(1)經濟民生持續向好，令用家換樓意欲大增。
(2)利息持續低企，投資者希望取得更高更穩定的回報，放棄在高位較波動的股票市場，將資金轉投樓市，實行套股換樓。
(3)屋苑租金在短短一年內累積升幅逹13%，刺激了一批租客入市。
(4)QDII 刺激國內資金北水南調，外來資金非常充裕等等...
這些利好因素，卻為樓市注入一支穩固而有基礎的強心針。我心信，樓市的升勢真切確認了。

2007年9月份

八月份股票市場在高位反復波動，猶如坐過山車一般，事實上在七月中旬至下旬，有一些區內的投資者已洞悉先機，頻頻套股換樓，短炒獲利的個案履見不鮮。最近有些朋友致電問我現在是否買樓時候，樓價是否過高？我反問他們一個問題：97年股票高位18,000多點，現在22,000多點，現在樓價只是97年高峰期之65%，為什麼你不覺得股票市場過高，反而覺得樓價過高呢？租金持續高企及租金上揚，失業率跌至4.7%新低，供樓利息持續偏低（約4.8%），市場蘊釀減息；經濟持續向好，加薪聲音不絕。在這些利好因素下你還看淡，我相信買樓這個決定在你心目中可以說是寥寥無期了。買樓最主要取決的因素是個人負擔能力及需要，每一個時候總有一些人看淡，一些人看好，當十個人裏面有十個人看好的時候，就是樓市泡沫危機的時候了，所以不要冀望有這一天來臨，因為那一刻，你已變為樓市寒暑表的犧牲品了。

2007年8月份

北角半山位於香港東，環繞寶馬山，可享青翠山景。最吸引人的是其理想的居住環境，遠離市區的繁囂，又與市區相連接，既可享郊外的寧靜又可得市區的方便。

居住環境主要為低密度住宅區，有少數高級屋苑及普通屋苑。區內比較有名氣的屋苑有寶馬山花園、賽西湖大廈等。
住戶多是富戶，擁有私家車。此區缺乏公共交通工具，住客多駕駛私家車來往港島中心地帶及前往其他地區。

中學及大專有蘇浙公學、日本人學校、樹仁學院等。